Ações de Aluguéis: O que é preciso para ajuizar e como calcular

As ações de aluguéis são ferramentas jurídicas essenciais para proprietários e inquilinos que enfrentam conflitos relacionados a contratos de locação. 

Este artigo explora o que é necessário para ajuizar uma ação de aluguéis e como calcular os valores envolvidos, fornecendo um guia completo para lidar com essas questões de maneira eficiente e legal.

O que são Ações de Aluguéis?

As ações de aluguéis são processos judiciais movidos para resolver disputas entre locadores e locatários. Estas ações podem abordar uma variedade de questões, incluindo inadimplência, revisões de valor de aluguel, despejo, entre outras. 

O objetivo é garantir que os direitos e deveres de ambas as partes sejam respeitados conforme previsto no contrato de locação e na legislação vigente.

Tipos Comuns de Ações de Aluguéis

Existem diversos tipos de ações de aluguéis, cada uma com um propósito específico:

1. Ação de Despejo: Movida pelo proprietário para reaver o imóvel em casos de inadimplência, uso indevido do imóvel, entre outros motivos.
2. Ação de Cobrança: Utilizada para cobrar aluguéis atrasados e outros encargos devidos pelo inquilino.
3. Ação Renovatória: Proposta pelo locatário para garantir a renovação do contrato de locação comercial.
4. Ação Revisional de Aluguel: Busca a revisão do valor do aluguel, geralmente devido a mudanças significativas no mercado imobiliário.

Passo a Passo para Ajuizar Ações de Aluguéis

Ajuizar uma ação de aluguéis envolve várias etapas que devem ser seguidas cuidadosamente para garantir que o processo seja bem-sucedido.

1. Reunir Documentos Necessários

Antes de iniciar qualquer ação judicial, é fundamental reunir toda a documentação relevante. Estes documentos incluem:

• Contrato de locação.
• Comprovantes de pagamento (ou falta de pagamento) dos aluguéis.
• Notificações enviadas e recebidas.
• Qualquer comunicação relevante entre as partes.

2. Consultar um Advogado Especializado

Embora não seja obrigatório, é altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário. 

O advogado pode oferecer orientação jurídica, ajudar na preparação da ação e representá-lo no tribunal.

3. Notificação Extrajudicial

Antes de recorrer ao judiciário, o proprietário deve enviar uma notificação extrajudicial ao inquilino. Esta notificação serve como um aviso formal de que existe uma pendência e oferece a oportunidade de resolver a questão amigavelmente. 

A notificação deve ser enviada por meio de carta registrada com aviso de recebimento ou entregue em mãos com assinatura de recebimento.

4. Preparação da Petição Inicial

A petição inicial é o documento que dá início à ação de aluguéis. Nela, o advogado deverá detalhar os fatos, fundamentos legais e o pedido do autor da ação. É importante que a petição esteja bem fundamentada e acompanhada de todas as provas documentais.

5. Distribuição da Ação

Após a preparação da petição inicial, o próximo passo é distribuir a ação no fórum competente. A distribuição consiste em protocolar a petição inicial e pagar as custas judiciais iniciais. 

O processo será então encaminhado a um juiz, que determinará a citação do réu (inquilino).

6. Citação do Réu

O réu deve ser citado para que tenha conhecimento formal da ação movida contra ele. A citação pode ser feita por meio de oficial de justiça ou correio, dependendo do caso. Após ser citado, o réu terá um prazo para apresentar sua defesa.

7. Fase de Instrução e Julgamento

Durante a fase de instrução, ambas as partes podem apresentar provas adicionais, testemunhas e outros elementos que sustentem suas alegações. Após a instrução, o juiz analisará o caso e proferirá uma sentença.

Como Calcular os Valores Envolvidos em Ações de Aluguéis

Calcular os valores envolvidos em ações de aluguéis é um passo fundamental para assegurar que o pedido seja justo e preciso. Aqui estão os principais elementos a serem considerados:

1. Valor dos Aluguéis Atrasados

O cálculo dos aluguéis atrasados deve ser feito com base no contrato de locação. É importante incluir todos os meses em atraso e considerar qualquer reajuste previsto no contrato.

2. Multas Contratuais

A maioria dos contratos de locação prevê multas para casos de inadimplência. A multa pode ser um valor fixo ou um percentual do aluguel atrasado. Verifique o contrato para determinar o valor exato.

3. Juros e Correção Monetária

Além das multas, também é comum aplicar juros e correção monetária sobre os valores devidos. Os juros podem ser calculados com base na taxa prevista no contrato ou, na ausência desta, a taxa legal. A correção monetária deve seguir os índices oficiais, como o IPCA ou o IGP-M.

4. Despesas Acessórias

Inclua no cálculo quaisquer despesas acessórias que o inquilino esteja devendo, como taxas de condomínio, IPTU, e outras despesas previstas no contrato de locação.

Exemplo Prático de Cálculo

Vamos supor que um inquilino esteja com três meses de aluguel atrasado, com cada aluguel mensal no valor de R$ 1.500,00. 

O contrato prevê uma multa de 10% sobre o valor devido e juros de 1% ao mês.

1. Aluguéis atrasados: R$ 1.500,00 x 3 = R$ 4.500,00
2. Multa contratual: 10% de R$ 4.500,00 = R$ 450,00
3. Juros: 1% ao mês sobre R$ 4.500,00 por três meses = R$ 135,00
4. Total devido: R$ 4.500,00 + R$ 450,00 + R$ 135,00 = R$ 5.085,00

Portanto, o valor total a ser reivindicado na ação de aluguéis seria de R$ 5.085,00, considerando apenas aluguéis, multa e juros. 

Despesas adicionais, como taxas de condomínio, seriam somadas a este valor.

Legislação e Fontes Jurídicas

As ações de aluguéis estão fundamentadas principalmente na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e no Código Civil. A Lei do Inquilinato regula as locações de imóveis urbanos, incluindo residenciais, comerciais e por temporada. 

É importante destacar que a destinação do imóvel, e não sua localização, é o que determina a aplicação dessa lei.

Imóveis Urbanos

A Lei do Inquilinato define que imóveis urbanos podem ser utilizados para:

• Residência
• Comércio
• Temporada

As locações de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios, Autarquias e Fundações Públicas não são regidas pela Lei do Inquilinato, mas sim pelo Código Civil e outras leis especiais.

Imóveis Rurais

As locações de imóveis rurais são regulamentadas pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64).

Elementos Essenciais do Contrato de Locação

Para garantir que um contrato de locação seja válido e evite futuros problemas judiciais, é importante que ele inclua os seguintes elementos:

1. Objeto do Contrato: Identificação clara do imóvel locado.
2. Preço: Valor do aluguel e forma de pagamento.
3. Consentimento: Concordância de ambas as partes.
4. Prazo: Duração do contrato.
5. Garantias: Caução, fiança, seguro de fiança locatícia, entre outros.

Conclusão

As ações de aluguéis são instrumentos legais importantes para resolver disputas entre locadores e locatários. 

Seguir os passos adequados para ajuizar essas ações e calcular corretamente os valores envolvidos pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso na recuperação dos valores devidos. 

Consultar um advogado especializado, preparar bem a documentação e entender os cálculos são etapas essenciais para proteger seus direitos e garantir que a justiça seja feita.

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